Loi Climat : du nouveau pour la location immobilière

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La loi Climat, qui a été publiée le 24 août 2021, entend mettre fin à la location de logements que l’on peut qualifier de « passoires thermiques ». Comment ?


Interdiction de location des logements énergivores

Pour rappel, tout bailleur est tenu de remettre à son locataire un logement décent, qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pour sa sécurité ou sa santé, et qui répond à un critère de performance énergétique minimal.

Ce critère doit prochainement être remplacé par un niveau de performance énergétique minimal, dont les modalités doivent encore être définies par décret.

Retenez tout de même que le niveau de performance d’un logement décent sera compris :

  • entre la classe A et la classe F, à compter du 1er janvier 2025 ; les logements classés G ne pourront donc plus être mis en location ;
  • entre la classe A et la classe E, à compter du 1er janvier 2028 ; les logements classés F ne pourront donc plus être mis en location ;
  • entre la classe A et la classe D à compter du 1er janvier 2034 ; les logements classés E ne pourront donc plus être mis en location.


Toutefois, en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le niveau de performance d’un logement décent sera compris :

  • entre la classe A et la classe F à compter du 1er janvier 2028
  • entre la classe A et la classe E à compter du 1er janvier 2031.


Les logements qui ne répondront pas à ces critères seront considérés comme non-décents.


Lutte contre les passoires thermiques

Les logements les plus énergivores (étiquettes F et G du diagnostic de performance énergétique) ne vont plus pouvoir faire l’objet d’une hausse de loyers :

  • lors d’une nouvelle mise en location ;
  • lors d’un révision de loyer périodique suite à une variation de la clause sur laquelle le loyer est indexé ;
  • lors du renouvellement du bail d’habitation.


Cette mesure s’applique aux baux d’habitation conclus ou renouvelés à compter du 24 août 2022.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, cette mesure est applicable aux baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après le 1er juillet 2024.


Modification des pouvoirs du juge

Pour mémoire, si un logement ne satisfait pas aux conditions requises en matière de décence, le locataire a aujourd’hui la possibilité d’engager un recours à l’encontre de son bailleur, qui peut être amiable, puis judiciaire.

Désormais, lors de la phase judiciaire, le juge va pouvoir contraindre le bailleur à effectuer les travaux nécessaires, sauf dans l’un des 2 cas suivants :

  • le logement fait partie d’un immeuble en copropriété et le copropriétaire démontre qu’il n’a pas pu atteindre ce niveau de performance malgré les diligences entreprises ;
  • le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance minimal et ce, malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes.


Notez que les contraintes en question seront précisées par un décret et ne seront applicables qu’à partir du 1er janvier 2025.


Nouveau motif de délivrance d’un congé par le bailleur

La possibilité, pour le bailleur d’un logement d’habitation, de délivrer congé à son locataire doit obligatoirement faire suite à l’un des motifs limitativement énumérés par la loi (comme la décision de reprendre ou de vendre le logement).

S’ajoute à cette liste de motifs la réalisation de travaux d’économie d’énergie dans les parties privatives rendant nécessaire la libération des lieux et permettant d’atteindre le niveau de performance minimal requis pas la loi.


Travaux sans l’accord du bailleur

Pour mémoire, le locataire d’un logement ne peut pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit de son bailleur.

Cependant, il peut réaliser des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie, y compris si son bailleur n’a pas répondu dans un délai de 2 mois à sa demande écrite.

A cette liste s’ajoutent désormais les travaux de rénovation énergétique.

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