Qu’est ce que le droit au renouvellement du bail commercial ?
Le droit au renouvellement du bail commercial est le droit conféré au preneur, de bénéficier d‘un nouveau bail à l’expiration de son bail commercial, ou à défaut, de prétendre à une indemnité d’éviction.
C’est ce que l’on appelle communément la propriété commerciale.
Quelles sont les composantes du droit au renouvellement ?
Le droit au renouvellement s’entend :
– De l’accord du bailleur et du preneur sur le principe du renouvellement
– De l’accord du bailleur et du preneur sur le montant du loyer renouvelé.
Quels sont les textes applicables au droit au renouvellement ?
Le droit au renouvellement et son refus sont régis par les articles L145-8 à L145-12 du Code de commerce s’agissant du droit au renouvellement, et L145-14 à L145-30 du code de commerce.
Les articles R145-23 à R145-33 du Code de commerce régissent l’aspect procédural à respecter en matière de contentieux du bail renouvelé.
Quelles sont les conditions pour prétendre au droit au renouvellement du bail commercial ?
Pour prétendre au renouvellement du bail commercial, les conditions suivantes doivent être réunies :
– Ce droit ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds de commerce exploité dans les locaux ;
– Celui qui invoque le droit au renouvellement doit être titulaire d’un bail commercial (ce qui exclut notamment les baux de courte durée, ou ceux qui ne sont pas destinés à l’exploitation d’une activité industrielle, commercial, artisanale, baux de terrains nus sans construction)
– Le fonds doit avoir été exploité pendant les 3 dernières années précédant la date d’expiration du bail ou la date à laquelle le congé a été donné.
Comment se formalise le droit au renouvellement ?
– A l’initiative du bailleur : Le bailleur délivre un congé avec offre de renouvellement, par acte extrajudiciaire, avec effet à la date d’expiration du bail ou à tout moment si le bail s’est prolongé tacitement.
– A l’initiative du preneur : Le preneur délivre une demande de renouvellement, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire, dans les 6 mois qui précèdent la date d’expiration du bail ou à tout moment si le bail s’est prolongé tacitement.
Quelles sont en pratique les conséquences de l’exercice du droit au renouvellement ?
Par le renouvellement, un nouveau bail est créé aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré, sauf accord contraire des parties.
Le loyer fait l’objet d’une discussion entre les parties, à défaut d’accord, une procédure judiciaire en fixation du loyer renouvelé est prévue et encadrée par les textes.
