À l’expiration d’un bail commercial, l’administration fiscale réclame au bailleur un supplément d’impôt sur le revenu. Pourquoi ? Parce qu’à la fin de ce contrat, il est devenu légalement (et gratuitement) propriétaire des constructions et aménagements réalisés en cours de bail par son locataire. À tort ou à raison ?
Quand un bailleur commercial échappe à un redressement fiscal…
Dans le cadre d’un bail commercial initial de 9 ans, un locataire, qui exploite un hôtel, réalise des travaux d’aménagements et de construction pour les besoins de son activité.
Ce bail initial prévoit, à terme, la remise gratuite au bailleur de tous les travaux effectués par le locataire.
Mais, au vu de la situation, bailleur et locataire décident finalement de renouveler, par anticipation, ce bail « initial », pour une nouvelle durée de 9 ans, en :
- modifiant la consistance des biens loués ;
- prévoyant une augmentation de loyer ;
- prévoyant, expressément, que le bailleur renonce (provisoirement) à récupérer la propriété de ces aménagements et constructions et ce, jusqu’à l’expiration ou la résiliation de ce nouveau bail.
Quelques temps plus tard, le bailleur fait l’objet d’un contrôle fiscal à l’issue duquel l’administration lui réclame un supplément d’impôt sur le revenu. Pourquoi ? Parce qu’elle considère que le bail initial ayant pris fin, le bailleur a, comme prévu, automatiquement récupéré la propriété des aménagements et constructions réalisés par son locataire.
Une « récupération » qui, d’un point de vue fiscal, s’apparente à un complément de loyer nécessairement imposable entre les mains du bailleur…
Mais pas pour le juge qui, à la lecture du bail renouvelé, ne peut que constater que le bailleur a temporairement renoncé à récupérer la propriété de ces aménagements.
En conséquence, parce qu’aucun transfert de propriété envers le bailleur n’a été réalisé, le supplément d’impôt réclamé par l’administration fiscale n’est pas justifié !
